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    湖北省恩施市大学生实训:中國房地產企業的優勢競爭戰略|競爭戰略優勢

    双色球近800期 www.rmcxb.com 時間:2019-08-09 10:41:46 來源:双色球近800期 本文已影響 佳訊范文網手機站

    中國房地產企業的優勢競爭戰略

    中國房地產企業的優勢競爭戰略

    中國房地產業作為新興的產業,自上世紀80年代中國房地產市場初步形成后逐步得到發展,90年代房地產業迅速進入成長期,特別是90年代中后期,隨著改革開放政策落實,人民生活水平的迅速提高,人們改善居住環境的強烈愿望和大規模城市改造,成就了房地產市場近乎“剛性”的需求,使房地產業得到迅猛發展。1991年至2002年產值從368.2億元增加到798.2億元,占第三產業的比重從5.1增加到5.8%,可以說房地產業的發展歷程反映出我國改革開放和社會主義市場經濟制度建立和完善的過程。

    一、房地產業所面臨的新形勢

    初期的房地產業像任何新興產業一樣,市場活動的基本特征是沒有游戲規則。由于制度不完善,房地產業的經營和發展一直伴隨著風險和機遇。很多房地產企業正是在這種競爭環境中脫穎而出得到迅速發展。制度不健全反映在房地產業的各方面,從土地的取得、房屋拆遷、工程建設到房屋的銷售和物業管理等各方面幾乎沒有一套完整有效的規則來進行規范。低價甚至無償取得土地的開發權、廉價拆遷補償、工程墊款施工、房屋超前預售等等都是房地產企業取得超常利潤的源泉。而通常反映產業競爭能力的產品品質高低、服務質量優劣、成本控制水平、創新能力等,對初期的中國房地產業來說似乎并沒有引起重視。 由于房地產業的過快發展也帶來了土地資源過度開發和銀行金融風險加大等問題,國家對房地產業的政策由扶持轉變為抑止。房地產業獲得的優惠政策減少。國家從控制土地資源合理開發和降低金融風險兩個方面對房地產業進行宏觀調控。2006年5月17日,國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議?;嶸咸岢雋舜俳康夭到】搗⒄溝牧畬朧ㄍǔ3浦骯酢保?,包括住房供應結構、稅收、信貸、土地、廉租房和經濟適用房建設等方面。2006年4月28日起,中國人民銀行全面上調個人公積金貸款利率,5月29日九部門在聯合制定的《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》中規定,90平方米以下住房須占項目總面積七成以上,購房不足5年轉讓須交營業稅,空置3年以上商品房不得作為貸款抵押物,個人住房貸款首付比例不低于三成,居住用地供應量七成用于中低價位中小套型,土地閑置2年將被收回使用權,各地城市于年內建立廉租住房制度。所有這些必將對房地產市場的供求關系產生重大影響。

    2003年我國的經營性用地開始采用招標、拍賣、掛牌出讓制度,使開發商已經很難再依靠政府獲得廉價的土地。近期銀行房地產信貸政策緊縮性調整,使開發商融資能力下降,房地產業面臨從未有過的壓力。而各種政策法規的日漸完善,也迫使房地產業逐步從完全的土地“博弈”向土地和產品品質、服務質量、成本控制、創新能力等雙重或多重“博弈”方向發展,這是一個良好的開端。

    如何應對日益成熟的市場環境,形成房地產企業的核心競爭力,是房地產業和房地產企業必須解決的問題。

    二、新形勢下如何確立房地產企業的核心競爭力。

    依據邁克爾·波特的現代競爭理論,產業是由一群生產相近替代品的公司組成。而產業內的競爭主要來自進入威脅、替代威脅、買方侃價能力、供方侃價能力、現有競爭對手等五種競爭力。這五種作用力共同決定產業競爭力的強度及產業利潤率水平。產業競爭的結果是不斷將資本收益率壓低到競爭平衡保底收益水平。一個企業的競爭戰略目標是使公司在產業內部處于最佳定位,抗擊五種競爭作用力,影響這五種競爭力。

    就目前中國的城市房地產業而言,產業內的競爭可能不僅來自上述五種力,而且還有由地方政府利益趨動和國家政策導向變化引起的“不可抗力”。在這樣一種競爭環境中,如何確立房地產企業的核心競爭力?房地產業至少可以通過制定和實施以下優勢競爭戰略來建立自己的競爭優勢。

    (一)總成本優勢競爭戰略

    成本優勢是完全競爭條件下任何企業都希望得到的競爭優勢,降低公司運營成本和工程綜合造價是房地產業形成成本優勢的基本途徑。由于房地產業是高投入的產業,尤其在土地出讓政策日趨嚴格的今天,沒有高額的資金投入幾乎無法涉足房地產行業。融資成本、土地成本、建設成本、銷售成本、管理成本等是構成房地產企業經營成本的組成部分。而目前土地成本、融資成本的增加幾乎是必然的趨勢,在此可以通過以下方式確立成本優勢。

    1、通過規模經營確立成本優勢

    通過規模經營降低成本進而形成成本優勢。經濟學理論證明經濟規模加大可以使單位成本隨著產量的增加而降低既所謂規模經濟。在房地產業巨額資金支持下的規模經營一方面可以降低單位成本,同時可以在很大程度上限制小規模投資者的涌入,使一些資金量不足的企業被擠出房地產業。規模經濟的存在迫使試圖進入房地產業者要么一開始就以大規模生產,并承擔遭受市場原有企業的強烈抵制的風險,要么以小規模生產而接受產品成本方面的劣勢,而這兩者都使進入者望而卻步。所以通過規?;〉貿殺居攀平緯煞康夭笠檔暮誦木赫芰?,是房地產企業建立競爭優勢的重要途徑。

    2、通過技術優勢確立成本優勢

    科技進步所形成的技術優勢可以轉化為成本優勢。技術進步取得的直接成果是通過推廣使用新工藝、新技術、新材料,使工程材料消耗降低、工程施工周期縮短、勞動生產率提高,從而降低人工成本和資金使用成本,隨之是工程造價降低和產品品質提升。而改進管理水平同樣可以通過提高勞動生產率來降低管理成

    本??萍冀剿〉玫募際跤攀撇壞梢允狗康夭笠堤岣呱嗜妨⒊殺居攀?,進而形成有效競爭優勢。同樣可以增強房地產業的整體競爭能力。所以科技進步是房地產企業取得成本優勢的有效途徑。今后房地產開發必然強化對“四節――環?!?,即節能、節水、節地、節材和環境?;さ確矯嫻謀曜己褪凳┝Χ?,建設“四節——環?!斃偷慕ㄖ墻窈蠖苑康夭⒌幕疽?。通過科技進步充分有效利用和節約資源,減少浪費,?;ど?,提高房地產建設的經濟效益、社會效益和環境效益,將成為未來房地產最重要的政策指向之一。

    3、通過知識產權確立成本優勢

    知識產權是一種與規模無關的制度性優勢資源,他可以使知識產權持有者取得無法比擬的成本優勢。通過制度設計而形成的知識產權法律制度,使知識產權的持有者無論規模大小以及是否具有規模經濟優勢,都可以借助國家強制力的?;ぴ諞歡ǚ段諶〉貿殺居攀?。進入者取得知識產權的花費必然導致成本增加,知識產權的獨享性特點可以構成市場準入壁壘,甚至形成壟斷性優勢。制定和實施房地產企業的知識產權戰略,利用專利、商標、著作權等各種法律法規所組成的制度空間,有效?;ざ老硇緣牟返淖ㄓ兄逗蛻杓鋪匭?,是房地產企業應當引起高度重視的問題。在國家強制力的?;は?,知識產權所形成的成本優勢,將使房地產企業更具競爭力。

    (二)創新優勢競爭戰略

    不論在任何產業,創新都是企業取得競爭優勢的最重要的途徑之一。在資本聚集的房地產業,創新似乎沒有得到應有的重視,事實上技術工藝的創新、產品理念創新、營銷模式的創新、管理模式的創新等,都是可以直接形成房地產業競爭優勢。房地產企業的創新至少應在觀念創新、制度創新、技術創新等幾個方面進行,圍繞技術進步和知識產權的技術創新前面已有論述這里不再重復,而制度創新將在下節討論。

    觀念創新應是房地產業應對形勢變化開拓新局面確立新優勢的首要任務。

    1、發展空間觀念創新

    由于歷史的原因形成我國城鄉的“二元”模式,農村的土地和房屋不能“流轉”,致使房地產業在城市以外幾乎沒有發展空間,所有的房地產企業都集中在大中城市及周邊尋找機會,這對于一個擁有13億人口的國家來說是不正常的。然而隨著國家宏觀調控政策逐步落實,城市房地產業的競爭更加激烈,而利潤率卻在迅速下降,所有這些都迫使房地產業通過創新觀念去尋找新的發展空間。中央進行新農村建設政策的實施和集體土地流轉試點工作的開展,可能將為房地產業的發展注入新的活力。

    2、人居模式觀念創新

    改革開放使我國的人口流動性加大,人們不必在一個地方居住一生,城鄉之間差距在逐漸減小,人們的工作生活方式也日趨多樣化,在不同的區域之間,城市之間、城鄉之間,在不同層次的人群中會出現長期、中期、短期、計時等各種居住需求,而這些新情況必然對傳統的人居理念產生影響,近來對“全民買房”現象提出很多非議,已經證明目前這種買房居住的人居觀念將會發生變化,適應這種變化,創造新的人居形式和居住產品適應人們不同層次、不同形式的需求,是中國房地產業需要研究的問題之一。

    (三)目標選擇優勢競爭戰略

    目標選擇優勢競爭戰略就是房地產企業根據自身的資源情況確定近期、中期和遠期的發展目標,并針對特定的人群去發展優勢產品。目前城市房地產業的產品有住宅地產、商業地產和公建地產等不同的產品類別,而每一產品類別又可進一步劃分,如住宅地產又可分為普通住宅、高檔公寓住宅、別墅等。不同的地產商可以根據所掌握的技術和客戶群等優勢資源,涉足某一類產品,采取這一戰略的目的就是使公司能以更高的效率,更好的產品為某一特定的客戶群服務,從而在更廣的范圍內超過競爭對手。目標選擇優勢的關鍵是對市場和本公司競爭性資源的深刻了解,從而更好的滿足特定客戶的需要,使企業在市場目標中獲得成本優勢或創新優勢中的一種或兩種優勢地位。目標選擇戰略也具有贏得超過產業平均利潤率的潛力。但這種戰略也意味著會失去整體市場的份額。對于成長中的中小房地產企業,采用目標選擇優勢競爭戰略,往往對企業取得競爭優勢起著重要的作用。

    (四)制度選擇優勢競爭戰略

    在市場經濟條件下,國家基于對經濟、社會安全性等原因的考慮,往往采用金融、財政、行政、法律等各種宏觀調控手段對市場進行干預,使市場的制度環境發生變化——游戲規則發生變化。而這種制度環境變化往往對相關產業影響很大,甚至關乎企業的生存。從近期中央政府出臺的一系列政策法規對房地產業的影響就可見一斑。如果房地產企業對政府現行及未來政策走向缺乏分析判斷,對國家政治、經濟形勢缺乏必要的了解,就無法對可能出現的制度風險進行防范,也無法對企業取得和喪失競爭優勢做出必要的準備,使企業的發展處于被動之中。所以了解宏觀形式的發展,研究政策走向,合理預見政府宏觀調控政策的導向,制定前瞻性的發展戰略和競爭戰略,是房地產企業在風云變幻的市場中形成競爭優勢的重要途徑。

    總之,中國房地產業的發展不可能脫離中國的現實,在經濟全球化的今天,只有房地產企業具有核心競爭力,才能形成房地產業的產業競爭優勢。進而從容應對各種挑戰,為中國經濟的發展做出新的貢獻。

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